產業(yè)定位是園區(qū)的靈魂。產業(yè)定位越精準，越容易聚焦企業(yè)，形成良性產業(yè)生態(tài)，園區(qū)在空間設計、招商、服務、運營管理等方面越容易有的放矢。
并不是所有的產業(yè)都適合打造產業(yè)生態(tài)型園區(qū)。第四代產業(yè)園區(qū)通常以“新技術”、“新產業(yè)”、“新業(yè)態(tài)”、“新模式”為主要產業(yè)范圍，相對于傳統(tǒng)產業(yè)，“四新經濟”對產業(yè)發(fā)展環(huán)境的要求更高，不僅需要硬環(huán)境，更需要人才、資本、服務等軟性要素的匹配。 相對于傳統(tǒng)的產業(yè)園區(qū)，第四代產業(yè)園區(qū)的產業(yè)主體具有多樣性和強關聯(lián)性兩大特征： 一是產業(yè)主體具有多樣性。除了產業(yè)鏈上下游企業(yè)之外，關聯(lián)產業(yè)、金融機構、技術服務機構、中介服務機構、政府、科研機構、行業(yè)組織等都是園區(qū)產業(yè)生態(tài)的構成主體。產業(yè)主體的多樣性滿足了高科技企業(yè)對要素的多樣性需求，是園區(qū)生態(tài)網絡得以形成的基礎。 二是產業(yè)主體間具有強關聯(lián)性。在園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)中，各類產業(yè)主體能夠通過多種方式形成最廣泛的鏈接，除了產業(yè)鏈上下游企業(yè)的業(yè)務往來，借助互聯(lián)網和大數據等技術手段，不同行業(yè)之間能夠實現(xiàn)業(yè)務交叉、數據共享和運營協(xié)同，使園區(qū)的平臺屬性增強，通過網絡效應降低各類主體的交易費用，從而使整個園區(qū)生態(tài)的效率達到最優(yōu)。 要使園區(qū)中各產業(yè)主體之間產生深度合作，空間的交流功能至關重要。僅依靠傳統(tǒng)的會議室、報告廳、洽談室等正式、固定的交流場所遠遠無法滿足“四新”型企業(yè)和員工的需要。因此，在進行空間設計時，第四代產業(yè)園區(qū)通常需要在去邊界化和內容生活化兩方面做好文章，以便營造豐富多樣、輕松愉快的交流氛圍。 一是去邊界化。園區(qū)在設計時通?？桃饽：覂韧?、工作區(qū)與休息區(qū)等特定功能區(qū)域的邊界，打消固定空間功能邊界給人們帶來的束縛感，室內外連接處、辦公大樓的某一樓層、步行道旁、樓宇間等空間均可建設為交流場所。 二是空間內容生活化。通過設置茶桌、座椅、露天咖啡館等生活化設施，給交流帶來舒適感和放松感，提高交流效率。 第四代產業(yè)園區(qū)的產業(yè)特點決定了企業(yè)員工中高級白領的占比較大，同時，90后員工也開始大量出現(xiàn)。這些員工對生活品質要求較高，對生活配套的需求也大幅提升，職住分離、只重產業(yè)不重生活的園區(qū)已經難以適應需要，直接影響了園區(qū)的招商和聚賢。 第四代產業(yè)園區(qū)在規(guī)劃之初就充分考慮職住平衡的問題，通過生活配套的打造，滿足人們的居住安全、休閑娛樂、文化教育、社交等多方面需求，實現(xiàn)真正意義上的產城融合發(fā)展。 隨著企業(yè)間分工的愈發(fā)明細，企業(yè)對園區(qū)服務的需求不斷趨于多樣化。第四代園區(qū)的服務體系已經從“園區(qū)有什么企業(yè)就用什么”向“企業(yè)要什么園區(qū)就給什么”轉變，通過初級服務、基本服務、生產性服務和生態(tài)化服務四個層次的園區(qū)服務體系，切實滿足產業(yè)生態(tài)的需求。 在構建服務體系時，園區(qū)密切關注企業(yè)發(fā)展動態(tài)，了解和預測企業(yè)需求，適時提供與企業(yè)特點相匹配的服務。在服務企業(yè)的過程中，園區(qū)不僅可以分享企業(yè)成長的紅利，還能夠積累大量服務資源，真正做到與企業(yè)的共同成長。
信息技術在第四代產業(yè)園區(qū)中已經得到廣泛應用，通過“智慧園區(qū)”的建設，園區(qū)可以在通信、政務、產業(yè)服務、民生、節(jié)能環(huán)保等方面提供高度智慧化的管理。 在通信方面，園區(qū)通過多網互聯(lián)打造集視頻通信、協(xié)同通信、語音通信與一體的綜合化智能通信解決方案;在產業(yè)服務方面，園區(qū)為企業(yè)提供了信息門戶、產品展示、在線租用、應用管理、企業(yè)社區(qū)、本地采購等多方面服務，并為各類企業(yè)的信息化改造提供相應的解決方案;在節(jié)能環(huán)保方面，園區(qū)通過樓宇信息化、智能化技術，結合物聯(lián)網、云計算技術，優(yōu)化整合園區(qū)內的各樓宇的資源，實現(xiàn)整個園區(qū)的節(jié)能減排。除此之外，園區(qū)還在智慧配電、門禁、支付、車輛、安保、快遞等民生方面開展智能化應用。 由于產業(yè)園區(qū)的重資產屬性，僅靠物業(yè)租售難以獲得高額回報，輕重資產平衡已經成為園區(qū)商業(yè)模式的核心問題。對于第四代產業(yè)園區(qū)而言，形成輕重資產平衡的多元化盈利模式已經成為園區(qū)長遠發(fā)展的必然趨勢：一方面，“四新經濟”本身對于園區(qū)服務和資本服務具有較高的需求，為資本、園區(qū)服務等輕資產業(yè)務的開展創(chuàng)造條件;另一方面，在產業(yè)發(fā)展的不同時期，園區(qū)需要對產業(yè)生態(tài)要素進行動態(tài)管理，銷售去化比例過高不利于園區(qū)產業(yè)生態(tài)的維護。因此，形成輕重平衡，兼顧長期回報和短期現(xiàn)金流的多元化盈利模式是園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的基礎。 第四代產業(yè)園區(qū)打破了園區(qū)與企業(yè)傳統(tǒng)的“產品提供者-產品購買者”的關系，通過股權合作、企業(yè)參與園區(qū)管理等措施，將園區(qū)利益與企業(yè)利益更加緊密的聯(lián)系在一起：一方面，園區(qū)運營商基于的獨特信息優(yōu)勢，選擇團隊優(yōu)秀、前景廣闊、運營順利的優(yōu)質企業(yè)，采用產業(yè)投資基金或租金/物業(yè)入股的方式進行投資，既當“房東”，又做“股東”，更加深度的參與到產業(yè)培育中，分享企業(yè)成長的紅利。另一方面，通過智慧園區(qū)的建設，入園企業(yè)和人員可以更大范圍地參與到園區(qū)管理中來，及時反饋問題、提出發(fā)展建議、參與園區(qū)決策，從而發(fā)揮企業(yè)的主體作用、保障企業(yè)的切身利益。
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