物業(yè)服務(wù)關(guān)系到千家萬戶，是群眾身邊的“關(guān)鍵小事”，也是城市治理的“最后一公里”，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與廣大業(yè)主的良性互動(dòng)，物業(yè)公司規(guī)范履職至關(guān)重要。法院選取三個(gè)典型案例，結(jié)合清理公共區(qū)域物品、業(yè)主裝修致?lián)p、漏水修繕義務(wù)三類糾紛作出提示，希望物業(yè)公司提升規(guī)范意識(shí)，依法履職，業(yè)主增強(qiáng)公德意識(shí)，合理行使自身權(quán)利。

案例一

物業(yè)清理公共區(qū)域的物品需預(yù)先通知并留證

李力系陽光小區(qū)住戶，藍(lán)天物業(yè)公司系陽光小區(qū)物業(yè)公司，某日藍(lán)天物業(yè)公司對(duì)陽光小區(qū)地下停車場(chǎng)公共區(qū)域堆放的雜物進(jìn)行集中清理，所清理的雜物包含李力堆放于該公共區(qū)域的大立柜、自行車、筆記本等物品在內(nèi)，且上述物品均已清運(yùn)未留存。李力認(rèn)為藍(lán)天物業(yè)公司所清理的雜物中包含其私人物品，遂起訴至法院，要求賠償物品損失4000元。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)定李力將個(gè)人物品堆放于公共區(qū)域具有過錯(cuò)，藍(lán)天物業(yè)公司清理上述物品系正當(dāng)履職，但履職過程欠缺事前通知公示材料，履職過程存在瑕疵。法院最終判決藍(lán)天物業(yè)公司賠償李力損失500元。

【法官提醒】

物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)有維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域清潔、安全的義務(wù)，確保公共區(qū)域不存在安全隱患、維護(hù)小區(qū)正常生活秩序。但物業(yè)公司在管理公共區(qū)域、處理類似小區(qū)公共區(qū)域雜物清理，應(yīng)遵循合法、合理的原則。

首先，物業(yè)公司需要明確自身職責(zé)范圍，其清理行為應(yīng)以維護(hù)公共安全和秩序?yàn)槟康?，不能擅自擴(kuò)大清理權(quán)限，尤其是在涉及業(yè)主私人物品的情況下，必須嚴(yán)格遵守程序性要求。其次，在清理前，物業(yè)公司應(yīng)通過多種渠道向相關(guān)業(yè)主進(jìn)行充分告知，例如張貼清晰的通知、發(fā)送短信或電話提醒等，告知內(nèi)容應(yīng)包括清理的時(shí)間、范圍以及未及時(shí)處理物品的后果等具體事項(xiàng)，確保相關(guān)業(yè)主知曉清理時(shí)間和范圍，并給予合理的處置期限。此外，對(duì)于清理出的物品，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)妥善保管并及時(shí)通知業(yè)主認(rèn)領(lǐng)，而非直接當(dāng)作無主物處理。

同時(shí)，也提醒廣大業(yè)主，公共空間并非個(gè)人專有部分，不得隨意堆放個(gè)人物品，否則不僅將造成個(gè)人財(cái)產(chǎn)損失，更有可能危害公共安全，如因特殊情況需臨時(shí)使用公共區(qū)域，應(yīng)提前向物業(yè)公司報(bào)備，事后及時(shí)清理。每位居民應(yīng)增強(qiáng)自身公德意識(shí)、主人翁意識(shí)，自覺遵守小區(qū)管理規(guī)定，共同維護(hù)良好的居住環(huán)境。

案例二

物業(yè)若已履行裝修管理職責(zé)無需承擔(dān)裝修致?lián)p責(zé)任

藍(lán)女士居住在某小區(qū)二樓，樓下住戶進(jìn)行裝修，裝修前已到物業(yè)公司進(jìn)行報(bào)備登記，并領(lǐng)取注意事項(xiàng)相關(guān)材料，物業(yè)公司在裝修期間定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，但樓下住戶裝修過程中仍造成藍(lán)女士陽臺(tái)受損。藍(lán)女士多次找物業(yè)公司反映，并要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司則主張應(yīng)向?qū)嶋H侵權(quán)人主張責(zé)任，雙方爭(zhēng)議較大，藍(lán)女士由此訴至法院，要求物業(yè)公司對(duì)其遭破壞的墻體恢復(fù)原狀并賠償損失。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)定物業(yè)公司并非裝修的行為人，樓下業(yè)主裝修前已在物業(yè)公司依規(guī)報(bào)備，物業(yè)公司在裝修過程中亦定期查看裝修進(jìn)展，墻體受損與物業(yè)公司行為之間不存在因果關(guān)系。法院最終判決駁回藍(lán)女士的訴請(qǐng)。

【法官提醒】

《中華人民共和國民法典》第942條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。第945條規(guī)定，業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

通常而言，在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司主要承擔(dān)的是對(duì)小區(qū)公共區(qū)域和設(shè)施的維護(hù)與管理職責(zé)。之所以將業(yè)主裝飾裝修納入物業(yè)公司管理范疇，主要考慮到實(shí)踐中業(yè)主的裝修活動(dòng)不可避免對(duì)其他業(yè)主、公共環(huán)境、公共秩序甚至房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，野蠻裝修時(shí)有發(fā)生。就具體職責(zé)而言，業(yè)主裝修前應(yīng)告知物業(yè)公司裝修事宜，并向物業(yè)公司申報(bào)登記，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主告知注意事項(xiàng)，業(yè)主應(yīng)積極遵守，同時(shí)業(yè)主負(fù)有配合物業(yè)公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查的義務(wù)，物業(yè)公司如發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題，可在自身職責(zé)范圍內(nèi)采取合理制止措施，并向有關(guān)部門報(bào)告。

本案中，藍(lán)女士所主張的陽臺(tái)受損，本質(zhì)系因樓下住戶裝修行為所致，而非物業(yè)公司所為，且物業(yè)公司已就裝修事宜盡到相應(yīng)管理職責(zé)，由此法院認(rèn)定物業(yè)公司無需對(duì)藍(lán)女士的損失承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。但需要注意的是，這并不意味著藍(lán)女士喪失了權(quán)利救濟(jì)的途徑，藍(lán)女士仍可起訴實(shí)際侵權(quán)人要求承擔(dān)相應(yīng)損害賠償責(zé)任。

案例三

業(yè)主無證據(jù)證明漏水成因的不能拒繳物業(yè)費(fèi)

劉先生系陽光小區(qū)的非頂樓業(yè)主，青山公司系陽光小區(qū)的物業(yè)公司，劉先生入住后正常繳納物業(yè)費(fèi)，但自2020年起劉先生不再繳納物業(yè)費(fèi)用。劉先生認(rèn)可其未繳納爭(zhēng)議期間物業(yè)費(fèi)用，但主張其系對(duì)青山公司物業(yè)服務(wù)存在異議，其所居住的房屋從2008年起在夏季暴雨時(shí)會(huì)存在屋頂漏水情況，青山公司未就漏水盡到維修義務(wù)。

青山公司認(rèn)可劉先生房屋存在漏水情況，但漏水原因不明，據(jù)其公司了解漏水可能系樓上住戶所致，如漏水部位屬于其公司負(fù)管理維護(hù)義務(wù)的范圍，其公司將履行修繕義務(wù)。因雙方各執(zhí)一詞，青山公司起訴至法院，要求劉先生支付2020年1月18日至2022年12月31日期間拖欠的物業(yè)費(fèi)9135.41元。

法院經(jīng)審理后，認(rèn)定雙方之間成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，劉先生作為業(yè)主負(fù)有繳納物業(yè)費(fèi)用的義務(wù)，劉先生雖抗辯青山公司未履行修繕義務(wù)，但青山公司是否就漏水負(fù)有維修義務(wù)，與漏水部位、漏水原因息息相關(guān)，本案現(xiàn)有證據(jù)不足以證明漏水部位系青山公司負(fù)有管理維護(hù)義務(wù)的公共區(qū)域，雙方亦未就漏水原因及部位申請(qǐng)鑒定，故無法證明漏水及財(cái)產(chǎn)損失系物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)所致，最終判決劉先生支付欠繳的物業(yè)費(fèi)用9135.41元。

【法官提醒】

《中華人民共和國民法典》第509條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司依照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主則需按期支付物業(yè)費(fèi)。

但在司法實(shí)踐中，常有業(yè)主抗辯物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，進(jìn)而主張不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)用。針對(duì)上述抗辯理由應(yīng)當(dāng)進(jìn)行具體分析：首先，如若抗辯的事由并不屬于物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，基于權(quán)利義務(wù)的一致性，業(yè)主不得援引作為不繳納物業(yè)費(fèi)用的事由。其次，若抗辯的事由僅系物業(yè)服務(wù)存在輕微瑕疵，如垃圾未及時(shí)清理等，亦不足以作為不繳納物業(yè)費(fèi)用的合理事由。最后，物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可結(jié)合具體情況適當(dāng)減免。

本案中，劉先生所述漏水區(qū)域?yàn)槠浼抑刑旎ò?，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)可知，外立面裂縫、主管線滲漏、樓上住戶防水老化、內(nèi)部管道破裂都可能導(dǎo)致屋頂漏水，劉先生既未就漏水原因涉及青山公司負(fù)有管理維護(hù)義務(wù)的公共區(qū)域提舉證據(jù)，亦不申請(qǐng)對(duì)漏水成因進(jìn)行鑒定，故難以認(rèn)定青山公司未盡到對(duì)公共區(qū)域的管理、維護(hù)、修繕等合同義務(wù)，對(duì)劉先生之主張難以采信。若后續(xù)查明漏水原因，劉先生可基于漏水原因向有關(guān)責(zé)任主體主張損害賠償責(zé)任。（文中人物均系化名）

文/于潔陳強(qiáng)（北京市海淀區(qū)人民法院）

來源：北京青年報(bào)