業(yè)主以物業(yè)公司服務不周而主張少交或不交物業(yè)費，是否能夠得到法律支持？近日，湖北省建始縣人民法院在審理某物業(yè)公司訴黃某物業(yè)服務合同糾紛一案中，作出了否定性回答。

　　2017年9月4日，某物業(yè)公司中標某房地產公司正在開發(fā)的湖北建始縣業(yè)州鎮(zhèn)某小區(qū)商品房的物業(yè)服務工作。2017年10月27日，雙方簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》約定，物業(yè)服務期限自2017年10月27日至成立業(yè)委會簽訂新的物業(yè)服務協(xié)議止，物業(yè)費0.95元/月/㎡?！肚捌谖飿I(yè)管理委托合同》已報建始縣住房和城鄉(xiāng)建設局備案?！肚捌谖飿I(yè)管理委托合同》簽訂后，某物業(yè)公司進駐某小區(qū)，提供垃圾收集、公共環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、門崗服務、物業(yè)區(qū)域內巡查、電梯運行及日常維護管理、房屋裝飾裝修管理等服務。該小區(qū)至今未召開業(yè)主大會，未成立業(yè)委會，物業(yè)服務工作仍由某物業(yè)公司負責。

　　《前期物業(yè)管理委托合同》簽訂后不久，黃某購買了某房地產公司開發(fā)的位于某小區(qū)的商品房1套，并于2020年7月接收房屋。其與某房地產公司簽訂的《商品房買賣合同（預售）》載明了《前期物業(yè)管理委托合同》的主要內容，黃某并且按照《前期物業(yè)管理委托合同》付清了2021年之前的物業(yè)費。2022年1月開始，黃某以某物業(yè)公司未完全履行《前期物業(yè)管理委托合同》的義務，比如未在車庫安裝監(jiān)控設備、未啟用門禁系統(tǒng)等理由，不再支付物業(yè)費。2025年4月23日，某物業(yè)公司向建始縣法院起訴，要求黃某支付2022年1月1日至2024年12月31日的物業(yè)費。

　　建始縣法院用小額訴訟程序進行了審理，并于2025年6月13日作出判決認為：建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。黃某從購買房屋至今，一直接受某物業(yè)公司的物業(yè)服務，某小區(qū)至今未召開業(yè)主大會，未成立業(yè)委會，某物業(yè)公司、某小區(qū)業(yè)主仍然要執(zhí)行《前期物業(yè)管理委托合同》。某物業(yè)公司為黃某在內的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務，黃某等業(yè)主應該如約支付物業(yè)費。物業(yè)公司提供了基本物業(yè)服務，業(yè)主不應當少交或不交物業(yè)費，否則即構成違約，應當承擔違約責任，遂根據(jù)黃某的房屋面積判決其支付所欠某物業(yè)公司2022年1月1日至2024年12月31日的物業(yè)費3973.69元。

　　該判決已發(fā)生法律效力。

　　法官說法

　　《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，“建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力?！钡诰虐偎氖畻l規(guī)定，“建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。”黃某從購買房屋至今，一直接受某物業(yè)公司的物業(yè)服務，某小區(qū)至今未召開業(yè)主大會，未成立業(yè)委會，某物業(yè)公司、業(yè)主仍然要執(zhí)行《前期物業(yè)管理委托合同》。某物業(yè)公司為黃某在內的小區(qū)業(yè)主提供了物業(yè)服務，黃某等業(yè)主應該如約支付物業(yè)費，建始縣法院判決黃某支付物業(yè)費3973.69元，具有法律依據(jù)。

　　小區(qū)物業(yè)服務涉及面廣，難以做到人人滿意，特別是物業(yè)服務不僅涉及個別業(yè)主的利益，更關涉該個別業(yè)主所在小區(qū)全體業(yè)主，若物業(yè)服務人已提供基本物業(yè)服務，且物業(yè)服務不存在嚴重瑕疵，業(yè)主不應以物業(yè)服務存在瑕疵為由主張不支付或者少支付物業(yè)費——物業(yè)服務人一旦因為物業(yè)費收取不足工作經費無法保障而不能正常運轉，全體業(yè)主的利益都可能受損，尤其對于還沒有成立業(yè)主委員會更換物業(yè)服務人愈加困難的小區(qū)。

　　當然，難以做到人人滿意并不是物業(yè)服務人拒不提高服務質量的借口。業(yè)主是物業(yè)服務人的“生命線”和核心競爭力，物業(yè)服務人對此亦應有充分認知，應更多傾聽業(yè)主的意見，不斷提升服務質量和水平。否則，其不僅可能因為違反《前期物業(yè)管理委托合同》而承擔違約責任，在激烈的市場競爭中甚至可能被淘汰出局。

　　來源：中國法院網

　　作者：黃志佳

　　編輯：江萍